武汉房产抵押贷款有风险?如何规避?

2020年3月26日15:46:26 评论 172

用房产进行抵押贷款是有一定的风险的,那么有哪些风险呢?我们又该怎么防范房产抵押风险呢?下面小编给大家分析一下风险以及应对措施。

房产抵押贷款的风险点

1、租赁权对抗的风险

按照“买卖不破租赁”的原则,如果“先租后抵”,由于租赁仍然有效,信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前,如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,并且要求承租人一次性付清租赁费,信用社将无法获得租金收入用于还贷。

2、抵押登记权的风险

土地使用权的风险,信用社办理房产抵押登记手续时,如果没有同时办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险,信用社办理房产抵押贷款时,如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致,一旦贷款到期无法收回,抵押登记也将因到期而自动失效。

3、土地性质引发的风险

我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地,出让土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年,属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期,信用社将无法处置土地上的房产。

4、土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种,其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途,如将仓库用地变更为娱乐中心用地,根据《土地管理法》规定,国家可以无偿收回土地使用权,信用社将无法处置抵押房产。

5、在建工程抵押的风险

建设工程价款优先权,根据《合同法》规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权,根据《税收征收管理办法》规定,纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前,税收优先于担保物权。

6、共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》规定,共有财产进行抵押时,共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时,如果财产共有人没有签字,就会自动丧失抵押权。

如何防范房产抵押贷款风险

(一)进行抵押贷款前做好调查工作

以贷款为例,银行在办理房产抵押贷款前,要认真做好贷前调查工作,详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。

1、对房产“先租后抵”的检查

如果出现“先抵后租”的情形,即抵押人在设定抵押权后,又将抵押物出租。在这种情况下,已登记的抵押权的效力优先于租赁权,银行可以办理房产抵押贷款。

2、对房产是否属于“一物多押”的检查。

如果属于“一物多押”,银行要经常开展贷后检查,掌握借款人和抵押房产的情况,一旦出现影响贷款归还的不利因素,及早采取有利措施,尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时,银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押,便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长,银行应有充足的时间处置抵押房产。

(二)土地的性质和使用期限要明确

银行办理抵押贷款前,要调查清楚房产所占用土地的性质,对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质,查看土地使用期限是否到期,对即将到期或已经到期的土地,其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地,银行应与借款人签订合同,要求借款人在处置房产时补交土地出让金。

(三)贷后检查须加强,防止土地用途变更

银行办理房产抵押贷款前,应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致,不予办理抵押贷款。即使办理前一致,银行也应在贷款发放后进行贷后检查,查看借款人土地实际用途是否发生变更,根据情况及时采取有效措施。

(四)共有财产抵押要求所有财产共有人签字

银行在办理房产抵押贷款时,应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产,要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经财产共有人全部同意,银行才可以给予办理,同时还应要求所有财产共有人共同签字。

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