你知道最容易被忽视的抵押贷款问题吗?

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当我们发放贷款时,我们通常会选择较为常见的结算担保方式。除了最主流的银行贷款外,还有一些更多的官方贷款机构也可以解决我们的流动性问题,可以利用资产抵押贷款来获得贷款,如车辆抵押贷款、固定资产抵押贷款,以及我们更主流的住房抵押贷款。在住房抵押贷款中,很多人觉得抵押登记是安全的,但实际上会存在很多潜在的风险。你知道吗?

1.按揭登记前的产权明晰

在财产清晰方面,最常见的问题是离婚。然而,在现实中存在着很多"假离婚"现象,夫妻双方并不是情绪崩溃,而是为了逃避债务或生育子女等原因,前往民政部门办理离婚手续,但没有以夫妻双方的名义分割所有财产,由民政部门登记的离婚协议仅就部分财产的分割达成协议,而另一部分财产的所有者没有达成协议,这仍然是以夫妻之一的名义进行的。

借款人的婚姻状况是离婚的,所提供的财产是在原婚姻期间取得的,财产不分为离婚协议和民政部门登记的法院判决等文件。在这种情况下,贷款人应当要求抵押人先向房地产登记部门办理产权清结手续,抵押人及其原配偶应当到场确认房地产所有人,办理抵押登记。这样做是为了防止借款人的原配偶对财产所有权提出质疑,并使抵押财产难以处置。

2.不动产转让

只要借款人的贷款过期,抵押品就可以处置。一旦你需要抵押房地产拍卖、出售,就需要转让,此时抵押人将不配合房地产的转让手续。如果抵押人不合作,就增加了转让房屋的难度,因此必须在贷款前加以控制,以便于抵押房地产的未来处置。

以商品房为例,商品房转让的出卖人必须缴纳增值税和附加金额。如果有购货发票,只需缴纳增值税部分,如果没有购房发票,就必须按交易金额纳税。同时,如果没有购房发票,还需要缴纳费用评估,推迟转帐时间。

3.住房还债问题

房地产借款人作为贷款担保措施的做法是在贷款前与房地产所有人签订"房地产买卖合同",一旦借款人的贷款过期,按照签订的"房地产买卖合同"由自己拥有。这样的协议实际上违反了有关的法律规定,一旦销售合同被起诉,借款人有充分的证据证明这是借款的担保措施,买卖合同就不会得到法律的支持。因此,在贷款前,仍然建议办理抵押登记手续更安全。

许多人下意识地认为,住房抵押本身是一个很深的问题,但实际上,明确自己的需要,合理规划自己的贷款计划,应该全面了解相关专业知识(如上述几个问题),在明确选择正规贷款机构、住房抵押贷款后,以专业知识武装起来,这样才能完全避免错误或忽视某些问题造成的麻烦。

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