抵押是属于房屋的出售还是房屋贷款？

第一个：认定卖房只是一种保障方式，实际上是贷款关系

同时，双方签订商品房买卖合同，合同约定的抵押担保金额与商品房买卖合同约定的购房价格一致。"其目的是确保债务人能够及时偿还本金和利息，如果债务人不能这样做，就能够直接用自己的财产偿还债务。一般来说，出售这种商品房称为房屋买卖是住房保障的性质，双方约定的过户协议无效，债权人交付相关房屋，没有法律依据。

双方已订立房屋认购及回购协议，以保证借款关系后的还款..房屋认购协议的真实目的是为贷款提供担保，而不是实现房屋买卖..在签订了体现贷款含义的协议后，双方签订了与协议内容一致的商品房买卖合同，不能认定双方对房屋买卖目的已形成共识。

贷款人认定房屋买卖只是贷款担保后，如何保障自己的权益？《高级人民法院审理民间借贷案件适用法律规定》第二十四条规定，依照民间借贷法律关系作出的判决生效的，借款人不履行生效判决确定的货币债务，贷款人为偿还债务，可以申请拍卖合同标的物。借款人或贷款人有权要求恢复原状或赔偿拍卖所得与贷款应付本息之间的差额..".

第二种情况：借贷关系成立，买卖合同有效

双方签订商品房买卖合同和贷款协议的依据是同一笔款项，约定如果贷款到期，不能偿还贷款，则签订商品房买卖合同。实践中，将认定商品房买卖双方和民间借贷双方的两种民事法律关系同时成立。该行为不违反法律，行政法规的强制性规定，贷款到期，借款人不能按时偿还贷款，另一方有权通过履行商品房买卖合同，要求取得房屋所有权。

在司法实践中，当事人主张商品房买卖合同实际上是贷款的，应当提供充分证据，推翻商品房买卖合同的签订和履行； 他们不能提供证据证明贷款合同、利息、偿还期和担保足以使贷款合同得以成立，法院不得支持当事人的索赔，而没有通常以买卖合同的名义体现在贷款合同中的违约条款和回扣条款等特殊规定。